3月23日，北京迎来供地政策优化后的首场土拍，昌平朱辛庄0028地块贡献了最多的话题：线上竞价即触及上限、42家房企参与摇号大战、中签率仅2.38%……最终，上海大华成了那个“42选1”的幸运儿，成功摘得昌平朱辛庄0028地块，成交价12.995亿元，溢价率15%。
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先是广州越秀地产，后是上海大华，随着小阳春的到来，“新面孔们”带着幸运加持涌入北京。
超低的中签率
凭借海淀北、地铁旁、“码农间”的标签，朱辛庄0028地块所在的昌平南在北京土地市场人气一直在线。
今年2月份，昌平信息园二期地块(越秀星樾)同样热度高涨，从竞地价到竞“现房销售面积”、再转为摇号方式确定竞得人，最终广州越秀以33.12亿元+4.5万平方米现房销售面积拿下该地块，成交楼面价约为3.7万元/平方米，溢价率15%，地价、现房销售面积双双触顶。
对比来看，朱辛庄0028地块热度更甚：42家房企报名，其中41家独立操盘，10家全新面孔首次进京，不但参与房企数量是此前的三倍，而且在开拍前便收获30手报价触及地价上限，直接进入现场摇号程序定输赢。
最终，上海大华依靠首次入京的好运气，在“42选1”的摇号环节成功摘得昌平朱辛庄0028地块。
拿地靠“抽奖”，开奖即躺赢。与此前越秀地产摇号竞得昌平信息园二期地块如出一辙，上海大华也带着幸运加持进入北京。但与之前不同的是，昌平朱辛庄0028地块的中签率仅2.38%，这也刷新了北京土拍史上中签率新低纪录。
上海大华的名字，很多人并不熟悉。
大华地产成立于1988年，总部位于上海，是国内最早的房地产开发商之一，相比同时期成立的万达，它的确显得低调沉稳。
据公开资料显示，大华地产的前身是上海市宝山区大场乡商品住宅开发公司，1998正式转制为大华(集团)有限公司。
与长期深耕杭州市场的滨江集团（002244）不同，大华地产曾在公开采访中表示，公司将以上海为原点，在长三角区域、环渤海区域、中西部、西南区域及港粤澳大湾区域持续布局。
从2017年至今，大华地产先后在昆明、广州、杭州、咸阳、天津、德州、兰州等城市拿地扩张。
根据中指研究院数据显示，2022年大华地产在全国范围内实现销售金额361亿元，位列百强房企第57位。
针对本次进京拿地，大华方面也直言“不容易”，并表态会继续在北上广等一线城市发展。
小而美的优质地块
对于地块属性，包括大华自己在内的拿地企业一致评价：“小而美”。
地块区位条件优越，产业和商圈配套齐备，区域客群购买力强，规模小、利润高、资金少、流速快、难度低，无现房销售等其他条件限制，因此“抢手”是必然。
某华南房企北京区负责人直言，这块地的属性比较纯粹，总价较小，周边客群理想，可以说是进京首站的不二选择，这也是为什么有10家新面孔扎堆。
中指研究院高级分析师张晓飞指出，朱辛庄地块竞拍规则相对简化，仅设置竞地价及现场摇号两个环节，无配建及竞现房要求，对开发企业资金占用量较小。且触顶价格不到13亿元，“低门槛”也能够让更多的房企参与其中。
上述华南房企负责人算了笔账，朱辛庄地块的土地合理上限价格为12.995亿元，折合楼面价约3.5万元/平方米，销售指导价6.2万元/平方米，房地价差高达1.75倍，这对于开发商的利润保障是“妥妥的”，加上小地块“快进快出”的节奏，保守估计是近三年来新供地块中实际房地比最优质的。
北京链家研究院资深分析师岳微分析称，本次出让的朱辛庄0028地块位于昌平区北五至六环，地块自身条件优越，仅3万平方米规划建筑面积全部用于纯商品住宅建设，体量小、居住属性纯粹；所在板块居住界面完整、生活配套成熟，8号线、昌平线双轨交汇，交通优势明显，紧邻小米智能制造产业园、国际信息产业园，其中，小米产业园作为小米核心制造的所在地，将在年末投入使用，产业优势凸显。
“昌平区目前在售新房项目较多，但朱辛庄板块近两年无新房供应，仅年初出让的越秀星樾一个项目即将入市。”岳微表示，地块周边竞品项目少，居住需求旺盛，一方面，昌平区本区内改善需求强烈，另一方面，朱辛庄板块临近海淀北部，海淀区近两年可供应及潜在供应的新房体量较小，朱辛庄板块成为海淀外溢居住需求承接地。
王寅浩
